作者:陈小喜
近期，楼市政策密集落地，从828新政八大文件，再到9月央行、财政部推出的房贷贴息，十余项政策形成本轮楼市最强组合拳。其中，现房销售改革成为市场争议最大、关注度最高的核心举措。
不少市场观点将现房销售解读为“全面取消期房”“房企强监管落地”，甚至担忧行业会迎来剧烈收缩、土地市场持续遇冷。对此，原国家房改课题组组长孟晓苏在专访中明确表态：现房销售不是一刀切的行业禁令，而是渐进式、试点型的制度优化，绝不能当成阻碍行业复苏的洪水猛兽。当前楼市核心逻辑，仍然是现房、期房双向并存、新旧模式平稳交替。
鼓励先行，并非强制全面现房销售
在孟晓苏看来，本轮新政最大的亮点，并非强制全面现房销售，而是鼓励先行、双向并行、渐进落地的改革思路。市场对现房销售存在极端误解，认为新政将彻底终结预售制度，所有新项目必须现房入市。但政策的真实内核，是尊重行业发展规律、兼顾房企经营压力与购房者权益，允许期房销售与现房销售长期共存、分层推进。
“预售制度是我国房地产几十年高速发展的成熟制度，适配城镇化建设、住房增量供给的时代需求，本身不存在对错问题。”孟晓苏解释，传统短期开发贷款、预售回款模式，曾支撑了国内大规模住房建设。过往银行开发贷多为1～2年短期贷款，与房地产3～7年的完整建设周期严重错配，导致房企出现“多账腾挪、拆东补西”的行业常态，也是烂尾、资金挪用的核心根源。
本轮现房改革的关键突破，不是打压房企，而是重构银行融资监管体系。新政推行主办银行全程托管制度，要求银行贷款周期匹配项目全建设周期，实现资金全流程跟踪、封闭监管。将风险责任从房企单一主体，转移到银行、房企双向共担，从根源解决资金挪用、项目烂尾的行业顽疾。
市场早已进入现房主导阶段
孟晓苏特别强调，“事实上，我们早就已经进入现房销售时代。大众混淆了新现房、被动现房、二手房现房三个核心概念，这也是市场误读政策的关键。”
首先是被动现房，也是当前市场的主流现房库存。近年楼市调整，大量项目无法如期预售去化，被动留存为现房房源。当前国家大力推进的楼市去库存、存量房收储机制，针对的正是这类房源，通过政策补贴、税费优惠鼓励居民购置，快速盘活存量资产、稳定市场。
其次是二手房现房，这是当下楼市真正的交易主体。目前全国二手房交易占比已突破52%，住建部明确宣告楼市进入存量为主、增量为辅的新阶段。二手房本身就是成熟现房，配套完善、所见即所得，早已实现大规模现房交易，市场早已进入现房主导的阶段，无需强求新建项目“一刀切”成现房。
最后是新政试点的主动新现房，也就是828新政鼓励的、从土地出让阶段就按现房标准建设的新项目。这类房源属于未来增量，目前暂无市场产出，至少两年后才会逐步入市。现阶段仅为试点鼓励，并非全面强制，给足了行业转型缓冲期。
现房改革不是行业利空
针对当下土地市场底价成交、地方平台托底的现象，孟晓苏直言，这是行业转型的正常阵痛。
现房模式对房企资质、资金实力、长线运营能力提出极高要求，中小房企自然主动退出拿地市场。看似土地市场热度下行，实则是行业出清、提质增效，淘汰高杠杆、高周转的粗放发展模式，适配房地产新模式。
新政并未彻底收紧期房规则，而是优化预售机制：将期房预售的门槛，从过去部分地方“刚挖坑就拿证”，提高到必须主体封顶才能预售；同时规定，购房者的银行按揭贷款，要等到项目竣工验收备案之后才发放，从制度上终结“未交房先还贷”的民生痛点，大幅降低购房者的资金压力与置业风险。
对于市场担忧“现房推高房价、抑制市场复苏”的声音，孟晓苏回应，改革的核心是稳预期、防风险、促长效，而非打压市场。叠加房贷贴息、公积金扩容、生育住房联动等配套政策，当前政策体系形成了“供给端优化现房供给、需求端降低置业成本、长期端稳定人口住房需求”的完整闭环。
针对楼市筑底趋势，孟晓苏总结：当前政策底已经彻底夯实，市场底正在分层落地。现房改革不是行业利空，而是房地产从高速扩张转向高质量发展的关键制度变革。摒弃“一刀切”的极端思维，坚持渐进改革、双向并存，既能守住购房者权益底线、化解行业风险，也能平稳推动楼市完成新旧动能转换，实现长期健康稳定发展。
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